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贾某等与姚某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


创建时间:2018-05-17 07:42:09作者:博善律师事务所

    当事人信息

    原告:贾xx,男,1949年10月16日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。

    原告:贾xx,男,1952年2月3日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。

    原告:贾xx,男,1958年1月21日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。

    原告:贾xx,男,1963年5月23日出生,汉族,农民,住北京市怀柔区。

    四原告委托诉讼代理人:秦淑香,北京市擎天律师事务所律师。

    原告:贾xx,男,1956年2月3日出生,汉族,居民,住北京市怀柔区。

    被告:姚xx,男,1941年7月1日出生,汉族,居民,住北京市朝阳区。

    委托诉讼代理人:李建成,365bet官网是什么_外围365bet_365bet网站律师。

    委托诉讼代理人:姚x,女,1974年10月8日出生,汉族,居民,住北京市朝阳区。

    审理经过

    原告贾x海、贾x文、贾x水、贾x山、贾x生诉被告姚xx农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告贾x海、贾x水、贾x文、贾x山共同委托诉讼代理人秦淑香,贾x生和被告姚x维委托诉讼代理人李建成、姚晨到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

    贾x海、贾x文、贾x水、贾x山、贾x生向本院提出诉讼请求:1.要求确认贾x生与被告签定的《房屋买卖协议》无效;2.要求被告姚x维将位于北京市怀柔区渤海镇大榛峪村西台子×号北房8间、西厢房和东厢房及宅院腾退、返还给原告;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告父亲贾德发与母亲于德兰在怀柔区渤海镇大榛峪村西台子×号院有北房七间。原告父母先后于1992年、1993年病故。前述房产处于共有状态。2017年村里要进行房屋不动产登记,原告才得知贾x生私自将前述房屋卖给了被告姚x维。原告认为前述宅院及房产系原告父母的遗产,在遗产分割前处于共有状态,贾x生无权处置。被告姚x维系城镇居民,其不享有农村宅基地使用权,贾x生与姚x维之间签订的《房屋买卖协议》违反了法律及政策的强制性规定,属于无效的合同。为了维护原告的合法权益,依据合同法及相关法律规定,特向人民法院提起诉讼,请依法判决。

    被告辩称

    姚x维辩称,不同意原告的全部诉讼请求。本案原告除贾x生外均不适格,本案案由为农村房屋买卖合同纠纷,涉案房屋买卖合同系姚x维与贾x生签订房屋买卖合同,原告诉称的房屋为父母的遗产,没有证据佐证房屋是否为遗产。法院判决之前其他原告与本案的涉案原告不能作为原告提起本次诉讼。我方认为即使合同无效,第二项诉讼请求不予支持,房屋的面积及四至、合同中涉及的宅院,截止目前已经发生变化,已经有一部分被他人侵占,如果要求返还原告牵扯到其他人。我方购得房屋后,对房屋进行了翻建,原物已经灭失,不存在返还的基础。被告与贾x生签订房屋买卖协议,房屋的集体土地使用权是我们从村委会租赁,房屋随地走的原则,我方不同意返还。被告姚世维没有其他住所,年老体弱,涉案房屋是姚x维唯一的居住所,从其他的情况考虑,也不应返还房屋。

    本院查明

    本院经审理认定事实如下:贾德发与于德兰系夫妻关系,二人共生育六名子女,分别为贾x文、贾x海、贾x生、贾x水、贾x山、贾x荣。怀柔区渤海镇大榛峪西台子×号院有北房七间系贾德发与于德兰夫妻共有财产。贾德发于1993年7月2日去世,于德兰与1992年5月12日去世。二人去世后涉案房屋并未进行分割,贾x荣放弃继承该房产份额,不参与本案的诉讼。1998年11月29日,贾x生与姚x维签订《房屋买卖协议》,约定将坐落于大榛峪村贾家北房柒间(长28.5米,宽18米)卖给姚x维先生,总价叁万贰千元人民币…(如果家庭内部与房产有关纠纷由贾x生负责)。后1999年,姚x维对涉案房屋进行了翻建为北房八间、东厢房和西厢房。经本院现场勘验,渤海镇大榛峪村×号院内,现有北房八间,东西长约24.25米(含保温),南北宽约5.18米(含保温)。东厢房南北宽约10.3米,东厢房东西长约3.5米,西厢房东西长约3.56米,西厢房南北宽约10.7米。

    对双方有争议的事实,本院分别予以论述:

    为证实自己的主张,五原告申请证人赵久臣、赵九田、贾德发出庭作证。姚x维对三位证人的证言不予认可。

    本院认为

    本院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属于农民集体所有,农民住宅用地,须经乡(镇)人民政府审核,并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋,姚x维非大榛峪村本村村民,不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故贾x生与姚x维签订的房屋买卖协议,违反了有关法律规定,应属无效。故对于确认房屋买卖协议无效的诉讼请求,本院予以支持;因姚x维坚持认为房屋买卖协议有效,在本案中未提出反诉处理其损失,故对于贾x海、贾x水、贾x文、贾x山、贾x生要求返还北房八间、西厢房、东厢房及宅院腾退给原告的诉讼请求应与姚世维的损失赔偿一并处理,故对于此项诉讼请求,本院不予支持;北京市怀柔区渤海镇大榛峪村西台子×号院有北房七间系贾德发与于德兰夫妻共有财产,二人生前未立遗嘱,二人去世后,应作为遗产由二人的继承人依法继承。贾连荣放弃继承该房屋的份额,本院不持异议。涉案房屋在贾德发与于德兰去世后,虽未进行分割,但处于贾x文、贾x海、贾x生、贾x水、贾x山、贾x荣共有状态,故贾x文、贾x海、贾x水、贾x山、贾x荣属于本案适格原告。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定,判决如下:

    裁判结果

    一、贾宝生与姚世维于一九九八年十一月二十九日签订的房屋买卖协议无效。

    二、驳回贾x海、贾x水、贾x文、贾x山、贾x生的其他诉讼请求。

    案件受理费550元,减半收取计275元,由贾x海、贾x水、贾x文、贾x山、贾x生负担200元(已交纳),由姚x维负担75元(于本判决生效后七日内交纳)。

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

    审判人员

    代理审判员王银龙

    裁判日期

    二〇一八年三月二十八日

    书记员

    书记员林英




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